En el artículo previo hablamos sobre rentar un inmueble. Ahora toca conocer algunos aspectos básicos para comprar uno. Hacerlo parece un objetivo costoso y complicado. Ciertamente no todas las personas tienen la posibilidad de llevarlo a cabo; no obstante, tarde o temprano nos encontraremos ante la posibilidad (o al menos la idea) de adquirir una vivienda por lo que, llegado el momento, debemos tener en cuenta algunos detalles como los siguientes.
Comprar una vivienda, sea casa o departamento, representa una de las decisiones financieras más importantes de la vida de las personas, ya que con ello hacen crecer su patrimonio y, si todo sale bien y se lleva a cabo correctamente, será un activo que podrán transformar en más dinero del invertido, obtener una renta por él, heredarlo a la familia, contar con un tipo de protección en caso de necesidad o, sencillamente, tener un lugar donde vivir el resto de sus días sin preocuparse de pagar una renta. Sin embargo, debemos tomar en cuenta que también conlleva responsabilidades, gastos asociados y riesgos.
Hay dos formas de comprar un inmueble: 1) contar con la liquidez necesaria para cubrir su costo, incluyendo los gastos de escrituración, o; 2) a través de un crédito hipotecario (INFONAVIT, FOVISSSTE, bancario). El primer caso es el más afortunado, no representa mayores dificultades, pues se tiene el dinero y se paga al vendedor el monto que pide por el inmueble, acto seguido, se pagan los honorarios del Notario Público de nuestra elección para llevar a cabo la escrituración del inmueble a nuestro nombre y su correspondiente inscripción en el Registro Público de la Propiedad (RPP).
En el caso de un crédito hipotecario, se requiere necesariamente contar con ingresos fijos comprobables durante cierta antigüedad, ya sea mediante un trabajo formal o una actividad empresarial que provea una remuneración monetaria constante: por ejemplo, para acceder a un crédito INFONAVIT se necesita tener al menos 116 puntos; lo que es igual a haber cotizado en el Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS) de dos años y medio a tres años, es decir, trabajar ininterrumpidamente durante ese tiempo (también depende del nivel salarial, edad, entre otros; conoce más en este enlace). Es muy importante tomar en cuenta que, independientemente de ser sujetos de crédito, será necesario contar con algo de liquidez para poder comprar un inmueble con crédito hipotecario: se recomienda tener mínimo el 10% del valor de la vivienda que nos interesa.
Es claro que entre más podamos pagar de nuestra bolsa y utilicemos menos monto de crédito, más conveniente será para nosotros; pero tomar un crédito tienes sus ventajas, tales como no descapitalizarnos, acceso a un inmueble más conveniente o de mayor plusvalía, una serie de seguros (de vida, de desempleo, etc.), inclusive la posibilidad de vender el inmueble aún si no hemos terminado de pagarlo (siempre y cuando estemos al corriente en las mensualidades). En este último punto, por ejemplo, podemos decir que, si tenemos la posibilidad, es mejor adquirir un inmueble con crédito hipotecario y venderlo aún antes de terminar de pagarlo, que pagar mes con mes la renta de una vivienda que jamás será nuestra. Al vender nuestro inmueble hipotecado ciertamente no tendremos ganancia, o será mínima, pero al menos habremos recuperado un poco de lo gastado.
Lo más importante a la hora de comprar un bien raíz es cerciorarnos de que quien lo vende tiene la capacidad legal para hacerlo, es decir, que es el dueño legítimo del inmueble o es el representante legal del dueño y cuenta con un poder notarial para actos de dominio, vigente y en orden. También es importante que se firme un contrato de compra-venta entre ambas partes y de preferencia apoyarnos en un abogado profesional y de nuestra confianza para revisarlo. Es muy recomendable (y para obtener un crédito hipotecario será un requisito indispensable) hacer un avalúo profesional con un arquitecto certificado, que nos diga principalmente el estado real en que se encuentra el bien.
Pasando esto podemos llegar a la escrituración, ya sea mediante un crédito hipotecario o liquidando el inmueble a través de nuestro propio peculio. La escrituración será el acto mediante el cual un Notario Público (que será elegido por la parte compradora) dará fe de que se llevó a cabo la operación de compra-venta y, una vez cubiertos sus honorarios, realizará las acciones correspondientes para formalizar el cambio de propietario. El Notario indicará si hay algún impuesto que pagar, como el impuesto por adquisición de bienes inmuebles (el cual varía según la entidad federativa). Pasando este punto, es fundamental que el comprador se asegure de que el Notario haga el registro adecuado del traslado de dominio a nombre del nuevo propietario en el RPP de la entidad donde se ubica el inmueble. Sin esto no podremos acreditar debidamente que el inmueble que adquirimos es nuestro y nos generará problemas cuando queramos venderlo.
Cabe destacar que, para el caso de que compremos con crédito hipotecario, el inmueble se registrará a nuestro nombre en el RPP, pero con la anotación de que se encuentra hipotecado. No podremos venderlo o transferir la propiedad del inmueble, sin antes pagar la liberación de hipoteca. Pero es tema de otro artículo.
Para finalizar, recordemos que ser dueños de un inmueble representa una responsabilidad: nos obliga a hacer el pago del impuesto predial; mantener al corriente los pagos de servicios, tales como luz y agua (aún si no utilizamos el inmueble); debemos ver por su mantenimiento a fin de extender su vida útil, que no disminuya su valor y que nos proporcione una calidad de vida adecuada. Al dejar sin atención y desocupada una vivienda de nuestra propiedad, corremos el riesgo de que sea invadida por gente desconocida y abusiva, o que se preste a la comisión de un delito al interior, situación que puede causar serios problemas a futuro, inclusive provocar que perdamos la propiedad del inmueble. En caso de que la rentemos, es indispensable que lo hagamos mediante un contrato de arrendamiento.
Reiteramos que adquirir un bien inmueble es una de las decisiones más importantes en cuestión patrimonial y de vida; pero no hay que tenerle miedo, en la actualidad (agosto 2020), y a pesar de la crisis, en México es un buen momento para hacernos de una propiedad. Únicamente hay que hacerlo informadamente y de acuerdo con nuestros intereses personales, financieros, laborales y familiares.
RAB
